Erdal Nuhbasa – Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Hizmetlerimiz

ERDAL NUHBASA

HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU

fintech

Türkiye'de Hacizli Mülk Nasıl Satın Alınır?

Adalet Bakanlığı'nın duyurusu ile 02 Ocak 2023 tarihinden itibaren ülkenin tüm il ve ilçelerindeki il ve ilçe adliyelerinin icra daireleri ile satış bürolarında hazırlanan ihaleler tamamen elektronik ortamda yapılmaya başlanmış, satışlarda kullanılacak usul ve esaslar 28 Mayıs 2022 tarihli ve 31849 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Gerek İcra ve İflas Kanunu gerekse çıkarılan yeni yönetmelikler kapsamında bu satışın nasıl gerçekleştiği, bilmeniz gereken kurallar ve dikkat etmeniz gereken hususlara bu metinde yer verilecektir.

    Öncelikle, satışın gerçekleşebilmesi için, kesinleşmiş bir borç sebebiyle taşınır, taşıt veya taşınmazın haczedilmesi gerekir. Haciz işleminden sonra, haczedilen malın satışının talep edilmesi zorunludur ve bu talep haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Satış talebinde bulunan kişi, satış masrafları ile ekspertiz (değerleme) giderlerini peşin olarak öder. Taşıtlar için ayrıca muhafaza giderleri de peşin olarak ödenir. Eğer satış talep edilmiş ancak haczedilen mal bir yıl içinde satılamamışsa, haciz tarihinden itibaren geçen bir yıllık sürenin bitiminden sonra satış talep süresi bir yıl daha uzatılır.

   Ekspertiz yapıldıktan sonra, haczedilen malın değeri taraflara bildirilir. (Örneğin, 100 m²’lik bir evin ekspertiz raporu ortalama 1 milyon dolar olarak belirlenmişse, bu onun tahmini değeridir.) Elektronik satışa geçilmeden önce, kanun borçluya bu aşamada son bir hak tanır. Bildirim tarihinden itibaren 7 gün içinde borçlu isterse, malı kendisinin satması için yetki talep edebilir ve 15 gün içinde malı satabilir (rehin haczi yoluyla yapılan satışlar hariç). Satış bedeli, tahmini değerin %90’ından ya da satışı talep eden alacaklının alacaklarına öncelik hakkı bulunan diğer alacaklıların toplam tutarından hangisi yüksekse, o tutardan az olamaz.

   Kısa bir örnek vermek gerekirse; evin tahmini değeri 1 milyon dolar, satıldıktan sonra alacaklı tarafından alınacak paranın 700 bin doları başka alacaklılara öncelikle ödenecek olsun. Bu durumda karşılaştırma şöyle yapılır:

  • Tahmini değerin %90’ı: 900.000 dolar
  • Öncelik hakkı bulunan diğer alacaklıların toplamı: 700.000 dolar

   Yani devlet, alacaklı aynı zamanda borçlu olsa bile diğer alacaklıların alacaklarının korunması için satışın asgari değerini bu kuralla belirlemiştir. İcra müdürlüğü bu kuralı değerlendirir ve dosyayı, satışın onayı ile malın teslim ve devrine karar vermesi için icra mahkemesine gönderir.

Elektronik Satış Nedir ve Nasıl Teklif Verebilirim?

   Haczedilen malların satış talebi yukarıda anlatıldığı şekilde yapıldıktan ve yaklaşık değeri belirlendikten sonra, icra müdürlükleri haczedilen malları UYAP (Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi) üzerinden satışa çıkarır; bu işleme kısaca elektronik satış denir. İlan metninde satılacak malın türü, özellikleri, yatırılması gereken teminat miktarı, KDV oranı, elektronik satışın başlangıç ve bitiş tarih ve saatleri ile malların tahmini değeri yer alır.

   Temelde haczedilen malı satın almak için takip edilmesi gereken 5 ana adım bulunmaktadır.

Adım 1

esatis.uyap.gov.tr adresine gidin ve e-Devlet şifrenizle giriş yapın.

Adım 2

Kategorilere göre arama yaptıktan sonra ihale etmek istediğiniz aracı, taşınır veya taşınmaz malı seçin.

Adım 3

Toplam fiyatın yüzde 10'unu teminat olarak yatırın.

Adım 4

Sistemde yazılı olan açık artırma bitiş tarih ve saatine kadar en yüksek teklifi verin.

Adım 5

Depozito düşüldükten sonra, malların değerini ve vergileri ödeyin.

   Bu adımları gerçekleştirdikten sonra İcra Müdürü tarafından bir tutanak hazırlanır ve ihalede en son en yüksek teklifi veren siz iseniz kazandığınız bedelden teminat düşülerek kalan parayı 7 gün içerisinde icra dairesine yatırmanız istenir.  Ayrıca satış bedelinin %1’i ile %18’i arasında KDV ödemeniz gerekmektedir. Damga Vergisi (satış bedelinin binde 5,69’u) ve sadece taşınmazlar için Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ödenecek harçlar (Tapu Alım Harcı ve Döner Sermaye Ücreti olarak satış bedelinin %2’si).

   Taşınmazın tarafınıza teslimi veya adınıza tescili ihalenin yasal olarak kesinleşmesinden sonra mümkün olacaktır. Damga vergisi ve katma değer vergisini ancak ihale kesinleştikten sonra ödeyebilirsiniz.

   Girmiş olduğunuz bir ihalede en yüksek teklifi vermediğiniz takdirde, talebiniz üzerine teminatınız teklif verme süresinin tamamlanmasından bir iş günü sonra herhangi bir kesinti yapılmaksızın iade edilecektir.

Elektronik Satışlara İlişkin Kurallar Nelerdir?

   Elektronik satış sırasında uymanız gereken bazı kurallar vardır. Dikkat etmeniz veya bilmeniz gereken kurallar;

  • Birinci ve ikinci açık artırmanın gün ve saati, açık artırmanın başlangıç tarihinden en az 15 gün önce ilan edilir. İkinci artırmanın başlangıç tarihi birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçemez.

  • Açık artırmada en yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde daha yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini geri çekemez ve teminatını alamaz.

  • Satış, haczedilen malın tahmin edilen değerinin %50’sinden başlar.

  • Açık artırma, ilanda belirtilen Açık Artırma Başlangıç Tarih ve Saatinde teklif verme ile başlar ve 7 gün boyunca devam eder.

  • Açık artırmada teklif verenlerin kişisel bilgileri gizli tutulur.

  • Açık artırma süresinin son 10 dakikası içinde yeni bir teklif verilmesi halinde açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere 10 dakika uzatılır.

  • Açık artırma tamamlandıktan sonraki ilk iş gününde açık artırma sonucuna ilişkin bir rapor hazırlanır ve satış portalında ilan edilir.

  • Açık artırmaya bir temsilci aracılığıyla katılabilirsiniz.

Rayiç Bedelin yüzde 10’unu nasıl yatırabilirim?

   UYAP sistemi üzerinden para yatırmak yalnızca VakıfBank aracılığıyla mümkündür. Ancak, bunun dışında alternatif yöntemler de bulunmaktadır.

  • Teminat mektubu ile teminat verme imkanı vardır; bu, açık artırma süresinin sona erdiği son güne kadar yapılabilir.
  • Nakit olarak teminat yatırmak isterseniz, bu tutarı en geç açık artırma süresinin bitiminden bir önceki gün saat 23:30’a kadar, satış işlemini yapacak icra müdürlüğünün banka hesap numarasına yatırmanız gerekir.

İhale Ne Zaman Sonuçlanır?

   İhalenin kesinleşmesi aşağıdaki durumlardan herhangi birinin gerçekleşmesiyle olur:

a) İhale tarihinden itibaren yedi gün içinde şikayet başvurusunda bulunulmamışsa,
b) İhalenin feshine ilişkin bir dava açılmamışsa
c) İhalenin feshine ilişkin dava açılmış, ancak fesih talebi reddedilmiş ve bu karar kesinleşmişse.

   Bu üç durumdan biri gerçekleştiğinde, ihale hukuken kesinleşmiş sayılır ve satış süreci devam eder (örneğin, tapu devri, teslim işlemleri gibi).

İhalenin İptalini Kimler Talep Edebilir?

İhalenin feshini (iptalini) talep edebilecek olanlar;

a) Satışı talep eden alacaklı,
b) Borçlu ve haczedilen malın resmi sicilde kayıtlı ilgilileri,
c) Sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin ipotek sahibi),
d) İhaleye katılarak teklif veren kişiler.

   Bu kişiler, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine başvurarak ihalenin feshini talep edebilir. Başvuru sonrasında icra mahkemesi duruşma yapar ve talep tarihinden itibaren 20 gün içinde karar verir.

   Mahkeme kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bu başvurunun süresi, kararın tebliğinden veya ilanından itibaren 10 gündür. İstinaf (bölge adliye) mahkemesi ise bu başvuruya 15 gün içinde karar vermek zorundadır.

   Sonuç olarak:

  • Eğer ihalenin feshine ilişkin dava açılır ve tüm itiraz yolları kullanılırsa, kararın kesinleşmesi için yaklaşık 3–4 aylık bir süreç gerekir.
  • Ancak herhangi bir itiraz veya dava açılmazsa, ihale 7 gün sonra kesinleşir.

Satın Aldığınız Evde Biri Yaşıyorsa Ne Olur?

    Eğer bir taşınmazı ihaleyle satın aldıysanız ve bu taşınmaz, haciz tarihinden önce başka kişiler tarafından kira sözleşmesine dayanmaksızın işgal ediliyorsa, icra müdürlüğü tarafından bu kişilere 15 gün içinde tahliye etmeleri için emir gönderilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, zorla tahliye işlemi uygulanır ve taşınmaz size teslim edilir.

   Ancak, taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesi mevcutsa, bu durumda işgalci kiracı, genel hükümler uyarınca (örneğin Borçlar Kanunu’na göre) tahliye edilebilir. Bu, daha uzun ve farklı bir hukuk süreci gerektirebilir.

   Daha fazla sorunuz olursa, iletişime geçebilirsiniz.

Diğer Yazılar
Yurtdışından Avukata Nasıl Vekalet Verilir?
Yurt Dışından Türkiye’deki Bir Avukata Vekalet Vermek    Türkiye dışında bulunuyorsanız ve ülke içinde hukuki, idari veya mali konularda sizin adınıza hareket etmesi için bir avukata yetki...
Deport (Sınır Dışı) Kararı Nasıl İptal Edilir?
Türkiye'den deport edilmekle karşı karşıyaysanız, kararın iptali için hızlı hareket etmelisiniz, yoksa her şey için geç olabilir...
Kaçak Yabancılara Af ve Çalışma İzni
Türkiye'de ev hizmetlerinde çalışmak isteyen yasadışı yabancılar için af getirildi. İçişleri Bakanlığı, Mart 2025'ten itibaren e-ikamet sistemi üzerinden randevu alamayan kişilerin manuel başvuru...
Avukata Nasıl Vekaletname Verilir?
Eğer Avukata vekaletname vermek istiyorsanız bunu üç şekilde yapmanız mümkündür. Türk Noterliği, kendi ülkenizdeki noterlik ve Türk Konsolosluğu aracılığıyla...
Türkiye’de Vergisiz Araç Satın Alma
Yabancıların Türkiye'de yasal olarak nasıl vergisiz araç satın alabileceklerini öğrenin. Belgeler, kurallar ve hukuki desteği içeren kılavuz...
Türkiye’de Çalışma İzni Nasıl Alınır?
Türkiye'de çalışma izniniz olmadan çalışıyorsanız, denetimler sırasında tespit edildiğinizde giriş yasağı ve para cezası gibi cezalarla karşılaşabilirsiniz...
Giriş Yasağı Kodları ve Anlamları
Bir giriş yasağınız olduğunda, yasağın nedenini açıklayan bir tahdit kodu alacaksınız. Hangi durum için hangi kısıtlama kodu verilir?...
Türkiye’de Kısa Dönem İkamet Başvurusu Nasıl Yapılır?
Türkiye'de 180 gün içinde 90 günden fazla kalmak istiyorsanız, kısa dönem ikamet başvurusunda bulunmanız gerekir...
Boşanma Davası Sırasında ve Sonrasındaki Nafaka Türleri
Boşanma davası sırasında ve sonunda mali konular en önemli konulardır. Nafaka da bu konularda kilit bir rol oynamaktadır...
Türk Miras Hukuku: Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?
Türk Miras Hukuku'nun yasal mirasçılar, vasiyetler, tereke dağıtımı ve veraset kurallarını kapsayan Türk Medeni Kanunu kapsamındaki haklarınızı nasıl koruduğunu öğrenin...
Türkiye’de Yabancılar Nasıl Ehliyet Alabilir?
Türkiye'de Ehliyet almak yabancılar için mümkündür. Ülkenizden aldığınız ehliyeti değiştirebilir veya yeni bir ehliyet için başvurabilirsiniz...
Türkiye’de Şirket Nasıl Kurulur? Yasal ve Pratik Bilgiler
Türkiye'de şirket nasıl kurulur? Şirket türlerini, yasal gereklilikleri ve adım adım prosedürleri öğrenin. Kuruluş sonrası sorumluluklarınızı bilin ve uzman rehberliği ile cezalardan kaçının...
Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Türkiye'de kiracının tahliyesi oldukça zordur. Dairenizi kiralamadan önce ve sonra dikkatli olmanız gerekir...
Güzellik ve Estetik Merkezine Nasıl Dava Açılır?
Güzellik ve estetik merkezinde epilasyon veya cilt bakımı sırasında meydana gelen bir kaza sonucunda hem cezai hem de hukuki haklarınız bulunmaktadır...
Bilişim Hukuku ve Teknoloji Şirketleri Üzerindeki Etkisi
Bilişim hukuku, veri gizliliği, siber güvenlik, fikri mülkiyet ve uyumluluğu düzenleyerek teknoloji şirketlerini etkiler, kullanıcı haklarının korunmasına, verilerin güvence altına alınmasına ve etik...
Türkiye’de Öğrenci İkamet İzni Başvuru Süreci
Bir öğrenci olarak gerekli adımları yerine getirdiğinizde Türkiye'de eğitime dayalı ikamet izni almak mümkündür...
Çek Cumhuriyeti’nde Nasıl Ev Satın Alınır?
Yabancılar Çek Cumhuriyeti'nde herhangi bir kısıtlama olmaksızın mülk satın alabilirler. Bir mülk seçin, finansman sağlayın, satın alma sözleşmesi imzalayın ve mülkiyeti kaydedin...
Türkiye’de Hacizli Mülk Nasıl Satın Alınır?
Türkiye'de el konulan hacizli mülkler, hükümet tarafından düzenlenen açık artırmalar yoluyla satın alınabilmektedir. İşte ayrıntılar...
Yaş Küçültme Davası Nasıl Açılır?
Yaş küçültme davası, kişilerin yaşlarını resmi olarak küçültmek amacıyla açtıkları yaş düzeltme davasıdır. Bu dava nüfus cüzdanındaki doğum tarihinin değiştirilmesi için elzemdir...
Gizliliğin Korunması için Gizlilik Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
NDA, gizliliğin kapsamını, yükümlülüklerini ve süresini tanımlayarak gizli bilgileri korur. Veri kullanımını sınırlar, istisnaları belirtir ve yetkisiz ifşalar için cezaları detaylandırır...
Türkiye’de Ceza Hukuku: Genel Bilgiler ve SSS
Türkiye'de ceza hukuku Türk Ceza Kanunu'na dayanmaktadır. Bu kanun, hangi eylemlerin suç olarak kabul edildiğini tanımlamakta ve kanunları ihlal edenlere verilecek cezaları belirlemektedir...
Fazla Rezervasyon and Yolcu Hakları Nelerdir?
Havayolları, fazla rezervasyon sorunlarından kaçınmak için veri analizini kullanarak rezervasyon yapmayanları tahmin edebilir, rezervasyon limitlerini ayarlayabilir ve esnek rezervasyonlar için...
Neden Bir Avukata İhtiyacınız Var?
Herkesin normal hayatında yasal sorunları vardır. Adım atmadan önce bir avukata danışmak, daha sonra sorun yaşamaktan daha iyidir...
İş Sözleşmesi Nedir ve Neden Önemlidir?
İş sözleşmesi, maaş, çalışma saatleri ve görevler dahil olmak üzere iş şartlarını ana hatlarıyla belirtir. Beklentileri belirlediği, hakları koruduğu ve hem işveren hem de çalışan için anlaşmazlıkları...
Avrupa Birliği’nde 90 Gün Sınırını Aşmanın Sonuçları
AB'de 90 günden fazla kalmak para cezasına, giriş yasağına ve sınır dışı edilmeye yol açabilir. Gelecekteki vize onayları etkilenebilir ve Schengen Bölgesi genelinde yeniden giriş kısıtlamaları...
İşten Ayrıldıktan Sonra İşçi Hakları: Bilmeniz Gerekenler
Bir işten ayrılırken; işçi hangi haklara sahip olduğunu, devam eden yükümlülükleri olup olmadığını ve bir feragat (ibra) formu imzalamanın gelecekteki talepler üzerindeki etkilerini bilmesi gerekir...
Senet Nasıl Doldurulur?
Türk hukuku uyarınca, bir senedin doldurulması, senet geçerliliğini ve uygulanabilirliğini sağlamak için belirli unsurlara dikkat edilmesini gerektirir...