Erdal Nuhbasa – Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Hizmetlerimiz
ERDAL NUHBASA
HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU
Erdal Nuhbasa – Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Hizmetlerimiz
ERDAL NUHBASA
HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU
Adalet Bakanlığı'nın duyurusu ile 02 Ocak 2023 tarihinden itibaren ülkenin tüm il ve ilçelerindeki il ve ilçe adliyelerinin icra daireleri ile satış bürolarında hazırlanan ihaleler tamamen elektronik ortamda yapılmaya başlanmış, satışlarda kullanılacak usul ve esaslar 28 Mayıs 2022 tarihli ve 31849 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Gerek İcra ve İflas Kanunu gerekse çıkarılan yeni yönetmelikler kapsamında bu satışın nasıl gerçekleştiği, bilmeniz gereken kurallar ve dikkat etmeniz gereken hususlara bu metinde yer verilecektir.
Öncelikle, satışın gerçekleşebilmesi için, kesinleşmiş bir borç sebebiyle taşınır, taşıt veya taşınmazın haczedilmesi gerekir. Haciz işleminden sonra, haczedilen malın satışının talep edilmesi zorunludur ve bu talep haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Satış talebinde bulunan kişi, satış masrafları ile ekspertiz (değerleme) giderlerini peşin olarak öder. Taşıtlar için ayrıca muhafaza giderleri de peşin olarak ödenir. Eğer satış talep edilmiş ancak haczedilen mal bir yıl içinde satılamamışsa, haciz tarihinden itibaren geçen bir yıllık sürenin bitiminden sonra satış talep süresi bir yıl daha uzatılır.
Ekspertiz yapıldıktan sonra, haczedilen malın değeri taraflara bildirilir. (Örneğin, 100 m²’lik bir evin ekspertiz raporu ortalama 1 milyon dolar olarak belirlenmişse, bu onun tahmini değeridir.) Elektronik satışa geçilmeden önce, kanun borçluya bu aşamada son bir hak tanır. Bildirim tarihinden itibaren 7 gün içinde borçlu isterse, malı kendisinin satması için yetki talep edebilir ve 15 gün içinde malı satabilir (rehin haczi yoluyla yapılan satışlar hariç). Satış bedeli, tahmini değerin %90’ından ya da satışı talep eden alacaklının alacaklarına öncelik hakkı bulunan diğer alacaklıların toplam tutarından hangisi yüksekse, o tutardan az olamaz.
Kısa bir örnek vermek gerekirse; evin tahmini değeri 1 milyon dolar, satıldıktan sonra alacaklı tarafından alınacak paranın 700 bin doları başka alacaklılara öncelikle ödenecek olsun. Bu durumda karşılaştırma şöyle yapılır:
Yani devlet, alacaklı aynı zamanda borçlu olsa bile diğer alacaklıların alacaklarının korunması için satışın asgari değerini bu kuralla belirlemiştir. İcra müdürlüğü bu kuralı değerlendirir ve dosyayı, satışın onayı ile malın teslim ve devrine karar vermesi için icra mahkemesine gönderir.
Haczedilen malların satış talebi yukarıda anlatıldığı şekilde yapıldıktan ve yaklaşık değeri belirlendikten sonra, icra müdürlükleri haczedilen malları UYAP (Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi) üzerinden satışa çıkarır; bu işleme kısaca elektronik satış denir. İlan metninde satılacak malın türü, özellikleri, yatırılması gereken teminat miktarı, KDV oranı, elektronik satışın başlangıç ve bitiş tarih ve saatleri ile malların tahmini değeri yer alır.
Temelde haczedilen malı satın almak için takip edilmesi gereken 5 ana adım bulunmaktadır.
esatis.uyap.gov.tr adresine gidin ve e-Devlet şifrenizle giriş yapın.
Kategorilere göre arama yaptıktan sonra ihale etmek istediğiniz aracı, taşınır veya taşınmaz malı seçin.
Toplam fiyatın yüzde 10'unu teminat olarak yatırın.
Sistemde yazılı olan açık artırma bitiş tarih ve saatine kadar en yüksek teklifi verin.
Depozito düşüldükten sonra, malların değerini ve vergileri ödeyin.
Bu adımları gerçekleştirdikten sonra İcra Müdürü tarafından bir tutanak hazırlanır ve ihalede en son en yüksek teklifi veren siz iseniz kazandığınız bedelden teminat düşülerek kalan parayı 7 gün içerisinde icra dairesine yatırmanız istenir. Ayrıca satış bedelinin %1’i ile %18’i arasında KDV ödemeniz gerekmektedir. Damga Vergisi (satış bedelinin binde 5,69’u) ve sadece taşınmazlar için Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ödenecek harçlar (Tapu Alım Harcı ve Döner Sermaye Ücreti olarak satış bedelinin %2’si).
Taşınmazın tarafınıza teslimi veya adınıza tescili ihalenin yasal olarak kesinleşmesinden sonra mümkün olacaktır. Damga vergisi ve katma değer vergisini ancak ihale kesinleştikten sonra ödeyebilirsiniz.
Girmiş olduğunuz bir ihalede en yüksek teklifi vermediğiniz takdirde, talebiniz üzerine teminatınız teklif verme süresinin tamamlanmasından bir iş günü sonra herhangi bir kesinti yapılmaksızın iade edilecektir.
Elektronik satış sırasında uymanız gereken bazı kurallar vardır. Dikkat etmeniz veya bilmeniz gereken kurallar;
Birinci ve ikinci açık artırmanın gün ve saati, açık artırmanın başlangıç tarihinden en az 15 gün önce ilan edilir. İkinci artırmanın başlangıç tarihi birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçemez.
Açık artırmada en yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde daha yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini geri çekemez ve teminatını alamaz.
Satış, haczedilen malın tahmin edilen değerinin %50’sinden başlar.
Açık artırma, ilanda belirtilen Açık Artırma Başlangıç Tarih ve Saatinde teklif verme ile başlar ve 7 gün boyunca devam eder.
Açık artırmada teklif verenlerin kişisel bilgileri gizli tutulur.
Açık artırma süresinin son 10 dakikası içinde yeni bir teklif verilmesi halinde açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere 10 dakika uzatılır.
Açık artırma tamamlandıktan sonraki ilk iş gününde açık artırma sonucuna ilişkin bir rapor hazırlanır ve satış portalında ilan edilir.
Açık artırmaya bir temsilci aracılığıyla katılabilirsiniz.
UYAP sistemi üzerinden para yatırmak yalnızca VakıfBank aracılığıyla mümkündür. Ancak, bunun dışında alternatif yöntemler de bulunmaktadır.
İhalenin kesinleşmesi aşağıdaki durumlardan herhangi birinin gerçekleşmesiyle olur:
a) İhale tarihinden itibaren yedi gün içinde şikayet başvurusunda bulunulmamışsa,
b) İhalenin feshine ilişkin bir dava açılmamışsa
c) İhalenin feshine ilişkin dava açılmış, ancak fesih talebi reddedilmiş ve bu karar kesinleşmişse.
Bu üç durumdan biri gerçekleştiğinde, ihale hukuken kesinleşmiş sayılır ve satış süreci devam eder (örneğin, tapu devri, teslim işlemleri gibi).
İhalenin feshini (iptalini) talep edebilecek olanlar;
a) Satışı talep eden alacaklı,
b) Borçlu ve haczedilen malın resmi sicilde kayıtlı ilgilileri,
c) Sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin ipotek sahibi),
d) İhaleye katılarak teklif veren kişiler.
Bu kişiler, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine başvurarak ihalenin feshini talep edebilir. Başvuru sonrasında icra mahkemesi duruşma yapar ve talep tarihinden itibaren 20 gün içinde karar verir.
Mahkeme kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bu başvurunun süresi, kararın tebliğinden veya ilanından itibaren 10 gündür. İstinaf (bölge adliye) mahkemesi ise bu başvuruya 15 gün içinde karar vermek zorundadır.
Sonuç olarak:
Eğer bir taşınmazı ihaleyle satın aldıysanız ve bu taşınmaz, haciz tarihinden önce başka kişiler tarafından kira sözleşmesine dayanmaksızın işgal ediliyorsa, icra müdürlüğü tarafından bu kişilere 15 gün içinde tahliye etmeleri için emir gönderilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, zorla tahliye işlemi uygulanır ve taşınmaz size teslim edilir.
Ancak, taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesi mevcutsa, bu durumda işgalci kiracı, genel hükümler uyarınca (örneğin Borçlar Kanunu’na göre) tahliye edilebilir. Bu, daha uzun ve farklı bir hukuk süreci gerektirebilir.
Daha fazla sorunuz olursa, iletişime geçebilirsiniz.
