Erdal Nuhbasa – Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Hizmetlerimiz
ERDAL NUHBASA
HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU
Erdal Nuhbasa – Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Hizmetlerimiz
ERDAL NUHBASA
HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU
Türk Bakanlar Kurulu tarafından onaylanan ülkelerden gelen yabancı uyruklu kişiler Türkiye’de mülk satın alabilirler. Her koşulda, yabancı bireyler kişi başına en fazla 300.000 metrekare araziye sahip olmakla sınırlıdır. Ayrıca, herhangi bir bölgedeki toplam arazi alanının yalnızca %10’una kadar mülk edinebilirler. Bakanlar Kurulu bu sınırı duruma göre artırma yetkisine de sahiptir.
Yabancı alıcılar gayrimenkul alımına başlamadan önce yerel tapu sicil müdürlüğüne onay için başvurmalıdır. Resmi onay verildikten sonra, satın alma süreci devam edebilir. Türkiye’de kullanılan tapu sicil sistemi, her gayrimenkul işleminin resmi olarak kaydedildiği sağlam ve güvenli bir sistemdir.
Tapu sicil onayı ihtiyacının yanı sıra, yabancı uyruklular Türk vatandaşları ile aynı mülk edinme sürecini takip ederler. Dolayısıyla, Türkiye’de gayrimenkul satın alma süreci yabancılar ve Türkler arasında farklılık göstermez. Ofis, villa ya da daire satın almak da aynı resmi prosedürlere tabidir.
Tüm bireyler gayrimenkul satın almadan önce dikkatli olmalı ve hem tapu dairesinde hem de gayrimenkulün bulunduğu yerde fiili ve teknik araştırma yapmalıdır.
Dünyanın her yerinde olduğu gibi Türkiye’de de gayrimenkul çok ucuz değil, bu nedenle paranızı boşa harcamamak için bilmeniz gereken şeyler var. Tabii ki bir avukat olarak size ilk tavsiyem mülkünüzü bir avukat yardımıyla almanız olacaktır, mülkünüzü alırken yaklaşık %3-5 daha fazla para ödeyeceksiniz ama sonunda dolandırılmayacağınızdan %100 emin olacaksınız. Ancak, bu işlemleri kendi başınıza yapmak istiyorsanız, o zaman bu makaleyi dikkatlice okumanızı tavsiye ederim.
Prensip olarak, mülk alımlarının vergilendirilmesi açısından Türkiye’de ikamet edenler ile Türkiye’de ikamet etmeyenler arasında bir fark bulunmamaktadır. Yabancılar, Türk vatandaşları ile aynı kurallara tabidir.
Ancak, Mayıs 2017’de yabancılar için KDV’siz gayrimenkul edinimine ilişkin bir yasa meclisten geçmiştir. Bu anlamda Türkiye’de konut ve iş yeri olarak inşa edilen yeni binaların tapusunun ilk satışı şeklindeki gayrimenkul alımlarında yabancı uyruklu olmak daha avantajlı olacaktır.
Yabancı mirasçılar, aşağıdaki koşullara tabi olarak taşınmaz malları miras alabilirler:
Mirasçı yukarıdaki kısıtlamalardan herhangi biri nedeniyle mülkü edinme hakkına sahip değilse, mirasçı mülkü en fazla bir yıl içinde kabul edilebilir bir üçüncü tarafa satmakla yükümlüdür. Aksi takdirde, mülk Maliye Bakanlığı tarafından satılacak ve satış bedeli mirasçıya ödenecektir.
Kısa cevap “Bu bir zorunluluk değildir”. Mülk edinimi, doğrudan arazi sahibiyle yapılacak bir işlemle tamamlanabileceği gibi, alternatif olarak, ilgili gereklilikleri karşılayan uygun bir mülk bulmak için bir emlak acentesinin hizmetleri de kullanılabilir.
İşlem tamamlandığında emlakçılara bir komisyon ödenir. Piyasa uygulamalarına uygun olarak, emlakçılar ücretlerini satın alma fiyatının (KDV dahil) %3-4’ü olarak belirleyebilirler. Bu komisyon genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır.
Başka bir ülkede ev satın alırken karşılaşılan en büyük sorun, mülkün istenen fiyattan daha fazlasına satılmasıdır. Eğer o ülkede yaşayan yerel bir kişi değilseniz, açgözlü bir ev sahibi tarafından kandırılma olasılığınız daha yüksektir. Bu durumdan kaçınmak için yapmanız gereken şey: ya profesyonel yardım almak ya da iyi ve detaylı bir araştırma yapmaktır.
Öncelikle alacağınız eve yakın karşılaştırılabilir evlere bakarak bir fiyat değerlendirmesi yapabilirsiniz. Aynı evin internet sitelerinde ne kadara satıldığını araştırmak da önemli. Son olarak Türkiye’de yaşayan tanıdıklarınız aracılığıyla evlerin fiyatları hakkında bilgi alabilirsiniz.
Gayrimenkullerin güncel piyasa değerini belirleyen gayrimenkul değerleme şirketleri bulunmaktadır. Satın alma fiyatının doğruluğunu ölçmek için bu şirketlerden yararlanılabilir. Alternatif olarak, bölgedeki mülklerin piyasa değerini anlamak için mahallede çalışan emlakçılar ziyaret edilebilir.
Herhangi bir gayrimenkulü satın almadan önce, hedef mülkün yasal durumu hakkında bilgi edinmek ve öngörülebilir yasal riskleri ve bunların söz konusu mülkün kullanım amaçları üzerindeki etkilerini belirlemek için bir durum tespiti incelemesi yapılması tavsiye edilir.
Bu durum tespiti yapılırken dikkate alınması gereken başlıca bilgi ve belgeler şunlardır:
Mülkün tapu kayıtları, mülkle ilişkili üçüncü şahıslar lehine herhangi bir ödenmemiş haciz, ipotek veya diğer borçların olup olmadığını belirlemek için incelenmelidir.
İrtifak hakları, sözleşmeler vb. gibi diğer şerhli haklar da kontrol edilmelidir. Herhangi bir ipotek veya şerh edilmiş hak yoksa, mülkün mülkiyeti herhangi bir kısıtlama veya yasal risk olmaksızın devredilebilir.
Mülkün kadastro kayıtları ilgili imar planlarına uygun olmalı ve dikkat çekici veya olağandışı herhangi bir bilgi içermemelidir. Ayrıca, mülkün kadastrodaki sınırları (mülkiyet sınırları) imar planlarında belirtilen mülkiyet sınırları ile eşleşmelidir.
İmar planı ve plan notları, binanın hangi faaliyetler için kullanılabileceğini (konut, ofis, otel vb.) belirlemek için belediye tarafından incelenmelidir.
Yapı ruhsatları ve yapı kullanma izinleri, yeni bir bina inşa etmek veya mevcut bir binada değişiklik yapmak için ilgili belediyelerden alınması gereken başlıca izinlerdir. Mülkün, yapının inşaat iznine uygun olarak inşa edildiğini doğrulayan geçerli bir inşaat iznine ve yapı kullanma iznine sahip olması gerekir.
Yapı kullanma izin belgesinin alınmamasının nedeni tamamlanmış bina ile yapı ruhsatı arasındaki fark ise, ilgili belediye binayı yıkabilir veya yapı ruhsatına uygun olarak tadil edilmesini talep edebilir. Bu durumda arsa sahibi de çeşitli para cezalarına maruz kalabilir.
Türk hukukuna göre, bir mülkün satışı ancak hem satıcı hem de alıcının katılımıyla tapu sicilinin huzurunda gerçekleştirilebilir. Mülkiyeti devretmek için tarafların ilgili tapu sicil müdürlüğü tarafından hazırlanan standart bir devir belgesini imzalamaları gerekmektedir. Mülkün satın alınması, doğrudan mevcut mal sahibinden satın alınarak gerçekleştirilebilir.
Diğer bir alternatif ise mülk satılmadan önce satıcı ve alıcının bir ön “Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalayabilmesidir. Bu sözleşme, taraflar arasında geçerli bir şekilde imzalanabilecek tek ön sözleşmedir ve bağlayıcı olması için noter tarafından hazırlanmalı ve noter huzurunda imzalanmalıdır.
Üçüncü şahısların taleplerine karşı korunmaya hak kazanmak için, satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesinin tescil edilmemesi durumunda, iyi niyetle hareket eden üçüncü bir kişi tarafından yapılan satın alma geçerli olacaktır. Şerh beş yıllık bir süre için geçerli olacaktır.
Alıcı (yabancı gerçek kişi) veya yasal temsilcileri mülkü satın alabilir. Bu nedenle, alıcının Türkiye’de olması gerekmez, vekaletname verirse, bu vekaletname Türk yasalarına göre hazırlanmalıdır. Vekaletnamenin nasıl verileceğini öğrenmek için önceki yazıma göz atabilirsiniz:
https://erdalnuhbasa.com/tr/vekalet-nasil-verilir/
Mülkün devralınması için kullanılacak vekaletname, yasal temsilci(ler)in tam adı ve adresinin yanı sıra mülkün devralınması için yasal temsilcilere verilen tüm yetkileri içermelidir.
Vekaletnamenin yurtdışında hazırlanması ve yürütülmesi durumunda aşağıdaki adımlar izlenmelidir:
Tapu dairesinde mülk edinirken alıcıdan bir vergi numarası talep edilir. Pasaportunuzla (tercüme edilmiş ve noter tarafından onaylanmış) herhangi bir vergi dairesine başvurarak vergi numarası alabilirsiniz.
Bireyler tarafından satın alınan her mülk, “Tapu Harçları”, “Katma Değer Vergisi”, “Damga Vergisi” ve “Noter Harçları” gibi belirli işlem vergilerine ve “Noter Masrafları” gibi belirli masraflara tabidir. Buna ek olarak, Türkiye’de mülk sahibi olmak “emlak vergisi” adı verilen bir servet vergisinin ödenmesini gerektirmektedir. Kira geliri veya gayrimenkulün elden çıkarılmasından elde edilen değer artış kazançları gibi gayrimenkulden elde edilen gelirler de “Gelir Vergisi “ne tabidir.
Yukarıda belirtilen vergilerin her biri belirli bir hesaplama, ödeme ve beyan kurallarına tabidir ve elbette bazıları için muafiyetler vardır. Detaylı bilgi için benimle iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcı ayrı ayrı satış bedelinin %2'si oranında tapu harcı öder.
Türkiye’de gayrimenkul satın almak istiyorsanız, yukarıdaki süreç sizi bekliyor. Türkiye’de bir daire satın alırken, öncelikle yabancılar tarafından mülk alımıyla ilgili yasal çerçeveyi ve prosedürleri anlamak çok önemlidir. Mülkün herhangi bir yasal ihtilaf, takyidat veya borç içermediğinden emin olmak ve gerekli tüm izinlerin yerinde olduğunu doğrulamak, alıcıları gelecekteki komplikasyonlardan koruyabilir. Türk emlak hukuku alanında uzmanlaşmış güvenilir bir avukatla çalışmak, yasal mevzuatta gezinmek ve ülkenin düzenlemelerine uyumu sağlamak için son derece faydalı olabilir.
İkinci önemli husus ise konum ve mülk türüdür. Türkiye, alıcının hedeflerine bağlı olarak her biri farklı avantajlara sahip çok çeşitli konumlar sunmaktadır. Antalya veya Alanya gibi kıyı şehirleri tatil evleri için popülerken, İstanbul büyük bir küresel şehir olması nedeniyle birinci sınıf yatırım fırsatları sunmaktadır. Alıcılar daire seçerken altyapı, ulaşım, mahalle gelişimi ve okul, hastane ve alışveriş merkezi gibi olanaklara yakınlık gibi faktörleri değerlendirmelidir.
Türkiye’de gayrimenkul satın almak istiyorsanız, yukarıdaki süreç sizi bekliyor. Türkiye’de bir daire satın alırken, öncelikle yabancılar tarafından mülk alımıyla ilgili yasal çerçeveyi ve prosedürleri anlamak çok önemlidir. Mülkün herhangi bir yasal ihtilaf, takyidat veya borç içermediğinden emin olmak ve gerekli tüm izinlerin yerinde olduğunu doğrulamak, alıcıları gelecekteki komplikasyonlardan koruyabilir. Türk emlak hukuku alanında uzmanlaşmış güvenilir bir avukatla çalışmak, yasal mevzuatta gezinmek ve ülkenin düzenlemelerine uyumu sağlamak için son derece faydalı olabilir.
İkinci önemli husus ise konum ve mülk türüdür. Türkiye, alıcının hedeflerine bağlı olarak her biri farklı avantajlara sahip çok çeşitli konumlar sunmaktadır. Antalya veya Alanya gibi kıyı şehirleri tatil evleri için popülerken, İstanbul büyük bir küresel şehir olması nedeniyle birinci sınıf yatırım fırsatları sunmaktadır. Alıcılar daire seçerken altyapı, ulaşım, mahalle gelişimi ve okul, hastane ve alışveriş merkezi gibi olanaklara yakınlık gibi faktörleri değerlendirmelidir.
Son olarak, mali hususları anlamak çok önemlidir. Alıcılar, satın alma fiyatı, vergiler, noter ücretleri ve diğer ilgili masrafları içeren genel maliyetleri göz önünde bulundurmalıdır. Finansman gerekiyorsa, yabancılar için mevcut ipotek seçeneklerini veya ödeme planlarını araştırmak da önemlidir. Mülkün piyasa değeri, gelecekteki değer kazanma potansiyeli ve devam eden bakım veya hizmet ücretleri hakkında durum tespiti yapmak, sağlam bir yatırım kararı ve uzun vadeli memnuniyet sağlayacaktır.
Daha fazla bilgi için benimle iletişime geçmekten çekinmeyin.
