Erdal Nuhbasa – Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Hizmetlerimiz
ERDAL NUHBASA
HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU
Erdal Nuhbasa – Hukuk ve Danışmanlık Bürosu – Hizmetlerimiz
ERDAL NUHBASA
HUKUK VE DANIŞMANLIK BÜROSU
Kiracıyı tahliye etmek birçok mülk sahibi için zorlu bir süreç olabilir. Özellikle kiracı hakları ve yasal prosedürler hakkında bilgi sahibi olunmadığında, bu süreç oldukça karmaşık hale gelebilir. Her şeyden önce, kiracı tahliyesini çevreleyen yasal çerçeveyi anlamak çok önemlidir.
Birçok ülkede kiracıları korumak için yasalar mevcuttur ve bu da ev sahipleri için tahliye sürecini zorlaştırabilir. Bu yasalar yalnızca kiracıların haklarını korumakla kalmaz, aynı zamanda ev sahiplerine belirli koşullar altında kiracıları tahliye etme yetkisi de verir. Tahliye için geçerli gerekçeleri bilmek, sürecin sorunsuz işlemesini sağlamak için çok önemlidir. Bir kiracı yasal olarak tahliye edilemiyorsa veya hakları ihlal ediliyorsa, ev sahibine karşı yasal işlemlere başvurabilir. Bu durum mülk sahibi için daha fazla yasal komplikasyona yol açabilir, bu nedenle sürecin her aşamasında hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.
Son olarak, tahliye sürecinde sabırlı olmak ve tüm yasal prosedürlere uymak çok önemlidir. Adımları aceleye getirmek kiracı haklarını ihlal edebilir ve ev sahibi için yasal sorunlara yol açabilir. Kiracıları hakları konusunda bilgilendirmek ve bu hakların korunmasını sağlamak ev sahipleri için hem etik bir sorumluluk hem de yasal bir yükümlülüktür.
Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için bazı haklı sebeplerinin olması gerekir. Bu sebeplerin varlığı halinde kiracının çıkarılması mümkündür. Ev sahibinin dayanabileceği haklı sebeplerden bazıları şunlardır:
Ev sahibinin geçerli sebepleri olmaksızın kiracısını tahliye etme yetkisi yoktur. Yukarıda yazılı olan meşru sebeplerin ortaya çıkması halinde ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme ve tahliye sürecini başlatma hakkı vardır. Ancak bu sürecin çok dikkatli ve titiz bir şekilde yönetilmesi gerekmektedir. Çünkü usulen yapılacak bir hata tahliye davasını kaybetmenize neden olabilir.
Kira bedelini ödemeyen kiracı, tahliye davası yoluyla evden çıkarılacaksa, öncelikle kiracıya bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede kiracıya ödemeyi yapması için en az 30 gün süre verilir. Kiracı verilen süre içerisinde ödemeyi yapmazsa ev sahibi kiracının tahliyesi için dava açabilir.
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kullanılabilecek diğer yasal seçenek ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bunun için icra dairesinde icra takibi başlatılır. İcra dairesi kiracıya ödeme emri gönderecek ve 30 gün içinde kirayı ödemesi ya da 7 gün içinde itiraz etmesi istenecektir. Kiracı 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra mahkemesi aracılığıyla tahliye sağlanır.
Tahliye taahhütnamesi, kiracınızı ihtarnamede belirtilen tarihte tahliye etmenin en hızlı ve en iyi yoludur. Tahliye taahhütnamesinin kullanılabilmesi için kiracınızla yapmış olduğunuz bu tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olması gerekmektedir.
Eğer ev sahibi ile kiracı arasında geçerli bir taahhütname varsa, kiracı bu taahhütnamedeki süre geldiğinde evi terk etmek zorundadır. Kiracı çıkmazsa bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir ya da tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatabilirsiniz.
Kira taahhütnamesinin geçerlilik şartları ise yazılı olması, kiracı veya vekili tarafından imzalanması, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılması ve tahliye tarihinin taahhütnamede yer almasıdır. Tüm bu şartların aynı anda taahhütnamede yer alması gerekmektedir.
Eğer ev sahibi olarak kiraladığınız evde oturmaya ihtiyacınız varsa, bu durumda kiracıyı evinizden tahliye etmeniz mümkündür. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Yani “Kardeşim evlendi orada yaşayacak”, “Annem babam oraya taşınacak”, “Oğlum yurtdışından gelecek” gibi ifadeler tek başına yeterli olmayacaktır. Bu nedenle bir tahliye davasında ihtiyacınızı çok ciddi bir şekilde ispatlamanız gerekecektir.
Tahliye davası açmadan, eğer kira sözleşmesi belli bir süre için ise sözleşme süresinin dolması ile birlikte tahliye davası açmanız mümkündür. Ancak belirsiz süreli bir kira sözleşmeniz varsa her bir kira dönemini 6 ay olarak düşünerek hareket etmelisiniz. Bu nedenle 6 aylık kira süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tebligat yapılmalı ve tahliye tarihi verilmelidir. Bu tarihin gelmesi ile birlikte 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye için kiracıya ihtarname gönderdiğinizde, eve neden ihtiyaç duyduğunuzu ayrıntılı olarak belirtmeli ve kiracının evden tahliyesini talep etmelisiniz.
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinin ev sahipleri tarafından suiistimal edilmemesi için Yargıtay ve Asliye Hukuk Mahkemelerinin kriterleri çok katıdır.
Uzun bir uzatma süresinden sonra bir kiracıyı tahliye etmek zor olabilir, ancak haklarınızı anlayarak, yasal süreci takip ederek ve profesyonel yardım alarak durumu daha etkili bir şekilde ele alabilirsiniz. Kira sözleşmesinin türüne bağlı olarak, 10 yıllık kira sözleşmesinden sonra bir kiracıyı tahliye etmek için izleyebileceğiniz iki farklı seçenek vardır.
Eğer 10 yıllık kiracının kira sözleşmesi sabit süreli ise, sözleşmede belirtilen sürenin bitiminden sonra 10 yılın geçmesi gerekir. Örneğin; 3 yıllık bir kira sözleşmesi yaptıysanız, takip eden 10 yılın üç yılın sonunda dolması gerekir. Yani kiracı mülkünüzde 3 yıl + 10 yıl kalacaktır. Takip eden yılda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak ve süre bitiminde tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etmeniz mümkündür.
Bu süreyi dikkatle takip etmeli ve tebligatı noter aracılığıyla gönderme şansını kaçırmamalısınız, aksi takdirde dava açmanız kiracıyı dairenizden tahliye etmenize yardımcı olmayacaktır.
Belirsiz süreli bir kira sözleşmesi varsa, sözleşme belirsiz hale geldiği için 10 yıl geçmesi gerekir ve o zaman tahliye davası açmak mümkün olur. Yani bir kiracı ile bir yıllık sözleşme yaptınız, bu sözleşmenin sonunda süresiz hale geliyor, bu yıldan sonra 10 yıllık süre başlıyor. 10 yıldan sonra takip eden 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmanız gerekir. Yani 10 yıl denilse de aslında 1+10+1 şeklinde toplamda 12 yıldır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin önemli bir şekilde ihlal edilmesi durumunda, yazılı bildirim yapılmak şartıyla kira sözleşmesinin feshi için tahliye davası açılabilir. Bu bildirim, sözleşmenin ihlali nedeniyle açılacak tahliye davasının geçerlilik şartıdır.
Bildirimde, sözleşmenin hangi şartının ihlal edildiği açıklanmalı ve ihlalin giderilmesi için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır. Bu süre içinde ihlal giderilmezse ya da süreden sonra giderilirse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Kiracılı bir daire satın aldıysanız, belirli şartlar altında bu evde oturan kiracıyı tahliye ettirmeniz mümkündür.
Öncelikle, eğer bu evde siz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kardeşleriniz oturacaksa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde mevcut kiracıya bildirimde bulunmanız gerekir.
Daha sonrasında, satın alma tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açarak kiracının çıkarılması mümkün olacaktır. Ancak bu durumda, evde oturacak kişinin gerçekten bu konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamanız gerekir. Bahsedilen ihtiyaç samimi, zorunlu ve gerçek olmalıdır. Bu durumu mahkeme değerlendirir.
Unutulmamalıdır ki; “Kiracısını tahliye etmek isteyen malik, ilk 1 ay içinde bildirimde bulunmazsa kiracıyı tahliye edemez.” Bu nedenle hem bildirim süresine hem de içeriğine dikkat edilmelidir.
Evinizde önemli tadilatlar yapmayı planlıyorsanız, bu nedenle tahliye davası açmak mümkündür. Ancak, tadilat önemli olmalı ve bu işlemler sırasında ev oturmaya elverişli olmamalıdır. Basit tadilatlarda ise bu gerekçeyle kiracı tahliye edilemez.
Her kiracı, mahalle kurallarına uymak zorundadır. Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi dava yoluyla mümkündür. Kiracınız aşağıdaki durumlardan birini yapıyorsa tahliye davası açılabilir;
Bu ve benzeri durumlar gerçekleştiğinde, malik kiracıya bildirimde bulunur ve 30 gün süre verir. Bu süre içinde ihlalin giderilmesi talep edilir. Durum aynı şekilde devam ederse dava açılabilir.
Tahliye davası, kiracının kiralanan mülkü boşaltmaması veya kira ödememesi durumunda başlatılan önemli bir hukuki süreçtir. Bu davalarda, malikin tahliye için hukuken geçerli gerekçelere dayanması gerekir. Türkiye hukuk sistemi genellikle kiracı haklarını korumayı amaçlasa da, maliklerin haklarının korunmasını da sağlar.
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Davaların süresi, tahliye gerekçesine bağlı olarak 6 ila 18 ay arasında değişebilir. Kiracılar avukat olmadan da tahliye davası açabilir; ancak her gerekçe için farklı prosedürlerin uygulanması nedeniyle, sürecin karmaşıklığını aşmak adına uzman bir emlak avukatından destek almak tavsiye edilir.
Davanın süresi, tarafların tutumları, prosedürel eksiklikler ve diğer ilgili unsurlara bağlı olarak değişkenlik gösterebilir. Bu süreci anlamak, hem kiracıların hem de malikler için haklarının korunması açısından önemlidir.
Bir hukuk davası açabilmek için nerede ve ne zaman dava açılacağını bilmenin yanı sıra, nasıl bir dilekçe yazılması gerektiğini ve önemli noktaların neler olduğunu da bilmek gerekir. Elbette, internet araştırmasıyla tüm detaylara hakim olmak mümkün olmayacaktır. Dilekçenizin genel olarak nasıl olması gerektiğinden bahsedeceğim ancak iyi bir sonuç almak için profesyonel destek almanızı tavsiye ederim.
Tahliye davası açarken, dilekçede bu davanın sebebini, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili maddelerini ve elinizde bulunan delilleri iyi bir şekilde belirtmelisiniz. Yukarıda sayılan tahliye nedenlerinden bazılarının malik tarafından kiracıya bildirim yapılmasını takiben mümkün olması sebebiyle, tahliye davası açmadan önce bildirim şartlarını yerine getirip getirmediğiniz de önemlidir.
Bu nedenle, öncelikle kiracıya bir ihtarname göndererek uyarıda bulunmalı ve ardından tahliye davası açma hakkınız varsa, tahliye davası dilekçesini yazarak mahkemeye başvurmalısınız. Bu sürecin karmaşık ve uzun olacağı göz önüne alındığında, haklarınızı kaybetmemek için süreci bir avukatla takip etmek önemlidir.
Sonraki yıl için yapılacak kira artışının miktarı genellikle kira sözleşmesinde belirtilir. Bu nedenle, artış miktarını ve bu artışın nasıl bildirileceğini bu hükümlere göre belirlemeniz gerekir.
Sözleşmede herhangi bir hüküm yoksa, kira artışının yeni kira döneminin başlangıcından geçerli olması için, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya bildirimde bulunmalısınız. Bu bildirim noter kanalıyla veya kısa mesaj yoluyla yapılabilir.
Sonuç olarak, Türkiye’de tahliye süreci hem kiracıların hem de maliklerlerin hak ve sorumluluklarının dikkatli bir dengelenmesini gerektirir. Hukuki çerçeve kiracıları korumayı amaçlarken, maliklerin meşru taleplerini de kabul eder. Tahliye davasında yer alan çeşitli prosedürleri ve zaman çizelgelerini anlamak, süreci etkili şekilde yönetmek için önemlidir.
Bilgili bir emlak avukatıyla çalışmak, olumlu sonuç alma ihtimalinizi büyük ölçüde artırabilir. İster tahliye tehdidi altında bir kiracı olun, ister mülkünüzü geri almak isteyen bir malik, profesyonel rehberlik süreci kolaylaştırır ve çıkarlarınızı korumanıza yardımcı olur. Size özel tavsiye ve destek için bugün ekibimle iletişime geçin.
